INFORMATIONEN FÜR ENDFINANZIERER
| Gesellschaft: | DWWG GmbH, eingetragen beim AG Hannover unter HR B 57945 |
| Geschäftsführer: | Fachwirt i. d. Grundstücks- u. Wohnungswirtschaft Mirko Hinz |
| Stammkapital: | 80.000,-- DM |
| Gründungsjahr: | 997, eingetragen im Handelsregister Hannover am 05.Januar 1998 |
| Gesellschafterin: | Verwaltungsunion GmbH |
Die Gesellschaft bietet überregionale Sonder-/Teileigentumsverwaltung an unter dem Produktnamen ETW-PROTECT an. Zum Produkt wird auf die Produktbeschreibung unter www.ETW-PROTECT.de Verwiesen.
Preise für die überregionale Sonder-/Teileigentumsverwaltung:
| Einmalpreis ohne Mietinkasso | Vertragslaufzeit 3 Jahre = 990,-- Euro |
| Vertragslaufzeit 5 Jahre = 1.700,-- Euro | |
| Einmalpreis mit Mietinkasso | Vertragslaufzeit 3 Jahre = 1.440,-- Euro |
| Vertragslaufzeit 5 Jahre = 2.200,-- Euro |
Vorteile (Kunde):
Einmalbetrag steuerlich im Jahr der Einmalzahlung ansetzbar (§ 9 EStG)
Fester Einmalbetrag für die gesammte Vertragslaufzeit
Absicherung Ihrer Immobilieninvestition durch Abwälzung Ihrer wesentlichen Vermieteraufgaben an eine neutrale, kompetente Verwaltungsgesellschaft
Absicherung des Dienstleistungsvertrages durch eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung und bei Mietinkasso zusätzlich durch eine Vertrauensschadenshaftpflichtversicherung
Vorteile (Bank):
Wenn ein Kreditarrangement in Schieflage gerät (notleidend wird) dann kann die Bank sich nur einen Überblick über die Immobilien verschaffen, wenn Sie die amtierenden Rahmendaten kennt und alle aktuellen Informationen (amtierender Mieter, Zusammensetzung der Mietzahlung, Mietvertrag Wirtschaftsplan, letzte Protokolle, Versicherungsnachweis usw.) kennt. Mit den Rahmendaten ist Sie in der Lage die Immobilie zu bewerten um Ihr Kreditausfallrisiko einschätzen zu können. Ebenso kann durch eine Vermietung, sofern die Darlehensnehmer die Immobilie dem Schicksal überlassen haben, ein steigender Schaden bei der WEG und der Darlehensgeber gemildert werden. Um diese Informationen zu erhalten oder eine Vermietung vornehmen zu können, muss der Darlehensnehmer aufwendige und kostspielige Verfahren (Antrag auf Zwangs- oder Institutsverwaltung) in Gang setzen. Mit so einem Verfahren schmälert Sie gleich einen evtl. pfändbaren Mietertrag, da der Zwangsverwalter bezahlt werden muss.
Lt. § 20 ZwVwV erhält der Zwangsverwalter nach Inbesitznahme des Objektes eine Mindestvergütung von 600,-- Euro. Weiterhin erhält er gem. § 18 ZwVwV eine Regelvergütung von 10 % der vereinnahmen Masse.
Die Zwangsverwaltungsgläubigerin macht sich mit Anordnung der Zwangsverwaltung vorschusspflichtig, Das heißt, sofern Beschlüsse (Sonderumlagen für Reparaturen, Ausfälle, höhere Instandhaltungsrücklagen usw.) von der WEG gefasst werden, trifft dies auch den Zwangsverwalter, der dann unter Androhung der Aufhebung der Zwangsverwaltung, Vorschüsse bei der Zwangsverwaltungsgläubigerin (meist Darlehensgeberin) anfordert.
Weiterhin haftet der Zwangsverwalter, entsprechend die Zwangsverwaltungs-gläubigerin, für Mietsicherheiten, sofern der Mieter auszieht. Es ist davon auszugehen, dass diese meist nicht mehr vorhanden sind, so dass die Zwangsverwaltungsgläubierin hierfür, unter Androhung der Aufhebung der Zwangsverwaltung haftet. In der Regel sind dies drei Grundmieten. Zusätzlich haftet der Zwangsverwalter, entsprechend die Zwangsverwaltungsgläubigerin für evtl. ausstehende Betriebskostenabrechnungen in den Grenzen der 3jährigen Verjährungsfrist. Kurzum, wenn ein Vermieter keine Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorgelegt hat, kann der Mieter sämtliche Nebenkostenvorauszahlungen, bei Auszug, zurückfordern.
Risikobeispiel bei einer 65 qm. Wohnung:
| Mtl. Grundmiete: | 6,-- Euro/ qm |
| Mtl. Betriebskostenvorauszahlung: | 2,10 Euro/qm |
| Grundmiete monatlich: | 390,-- Euro |
| Betriebskostenvorauszahlung mtl.: | 136,50 Euro |
| Monatliche Mietzahlung: | 526,50 Euro |
| Vereinbarte Mietsicherheit: | 3 Grundmieten ( 1.179,--- Euro) |
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 520 qm. Auf die Wohnungen entfallen 1250/10.000stel Miteigentumsanteile. Das monatliche Hausgeld beträgt 176,- Euro.
Um die Rahmenbedingungen (Mietername, Mietzahlung, Hausgeldzahlung an die WEG usw.) herauszufinden, fällt im Rahmen einer üblichen Zwangsverwaltung ein Mindestvergütungsbetrag in Höhe von 600,-- Euro (gem. § 20 ZwVwV) an.
Der Zwangsverwalter erhält bei längerer Zwangsverwaltung eine laufende Regelvergütung von 10% der eingezogenen Bruttopachten/Mieten. Für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält er 20% der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen wären. Ergibt sich ein Missverhältnis zwischen Tätigkeit des Verwalters und der Vergütung, so kann der Prozentsatz bis auf 5 % vermindert oder bis auf 15% angehoben werden. Ebenso kann der Zwangsverwalter sich Zusatzleistungen gem. ZwVwV vergüten lassen. Das größte Risiko sind evtl. Vorschussanforderungen des Zwangsverwalter für Wohnungsrenovierungen oder Beschlüssen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die WEG beschließt eine Sonderumlage zum Zwecke der Auffüllung nicht eingegangener Hausgelder i. H. von 5.000,-- Euro und eine Sonderumlage für die Erneuerung der Heizungsanlage i. H. von 7.500 Euro.
Dem Mieter wurden 3 Jahre lang keine Betriebskostenabrechnungen vorgelegt.
Die Mietsicherheit wurde nicht ordnungsgemäß getrennt vom Vermögen angelegt.
Kosten der Zwangsverwaltung:
| 1. | Antrags-/Verfahrenskosten für die Gläubigerin rd. | 500,-- |
| 2. | Mindestvergütung für die Inbesitznahme, dafür sieht die Bank im Inbesitzübernahmeprotokoll die Rahmendaten der Wohnung und des Mietverhältnisses | 600,-- |
| 3. | Evtl. Vorschussverpflichtung, sofern die Zwangsverwaltung nicht aufgehoben wird, aufgrund der WEG-Beschlüsse | 1.562,50 |
| 4. | Rückzahlungsverpflichtung der Mietsicherheit als Zwangsverwaltungsgläubigerin | 1.179,-- |
| 5. | Rückzahlungsverpflichtung eines Abrechnungsguthabens zugunsten des Mieters, sofern keine Abrechnung vorliegt, bei Auszug des Mieters, Erstattung sämtlicher geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen, als Zwangsverwaltungsgläubigerin | 4.914,-- |
| 6. | Dann steht die Wohnung leer und das Risiko und die Kosten einer Vermietung kommen auf die Bank, als Zwangsverwaltungsgläubigerin zu. Kurzum, ein evtl. pfändbarer Mietertrag wird von den Kosten der Zwangsverwaltung und evtl. Beschlüssen der WEG wahrscheinlich gänzlich aufgezehrt | 4.914,-- |
| Kostenrisiko des Kreditinstituts einer Zwangsverwaltung gem. Eckdaten | 8.755,50 |
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| Diese Aufwendungen gehen voll gegen einen evtl. Verkaufserlös. Sichern Sie Ihr Kreditarrangement über ETW-PROTECT ab. |